부동산 경매

부동산 법원 경매란?

 - 채권자가 채무자에게 지급 받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 부동산 경매를 실시한다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각훈 후 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것.

- 부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 한다. 


임의경매와 강제 경매

 - 강제 경매: 강제 경매는 채권자가 채무자를 상대로 법원에 민사소송을 제기하여 '채권자는 재무자로 부터 받을 돈이 있음'을을 증명하는 판결문을 가지고 채무자의 부동산 경매를 신청하는 것. 

 - 임의 경매: 채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자의 부동산에 담보권을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 담보권을 원인으로 하여 경매를 신청하는 것.

 
임의 경매와 강제 경매의 차이.

 - 경매가 진행중일 때 채무자가 돈을 갚고 경매를 취소시킬 때 완전히 달라 진다.

 - 임의경매는 채무자가 채권에 대한 변제사실을 소명하여 경매계에 개시 결정에 대한 이의 신청서를 제출하면 경매는 간단히 취소 된다. 반면에 강제 경매는 변제사실을 소명해서 위와 같이 개시 결정에 대한 이의 신청을 받아주지 않는다. 강제 경매는 이러한 실체적인 하자에 대하여는 이의 신청을 받아주지 않는다. 반드시 청구이의 소송을 제기해야 한다. 강제경매는 경매를 신청하는 것도 어렵고(판결문을 받는데 시간 소요), 경매를 취소시키는 것도 어렵다.

- 이러한 이의신청 또는 청구이의소송은 최고가 매수신고인이 잔대금을 납부하기 전까지 꼭 제기 되어야 한다. 최고가 매수인이 잔대금을 납부하면 모든것이 소용이 없어진다. 


경매 절차