부동산 경매시, 자주 발생하는 사고

  부동산 경매는 관계 권리상호간의 복잡한 문제와 기타 복잡한 경매제도로 인하여 다양한 함정이 도사리고 있다. 경매 제도에서 자주 일어나는 사고와 유의점을 알아보자.


1. 대위 변제의 함정.

 - 채무자의 빚을 제 3자가 대신 변재하여 해당 채무자의 순위를 말소 시키는 행위를 말한다. 특히 1순위 근저당권 설정 금액이 소액이고, 2순위 임차권 금액이 크다면 이런 일이 흔히 발생하곤 한다. 대위변제를 함으로서 선순위 권리가 소멸되어 순위 상승 효과를 가져오기 때문에 대위 변제를 하는 경우가 생긴다. 
  낙찰을 받았는데 대위 변제에 따른 선순위 세임자가 있다면, 대위 변제 시기에 따라 낙찰 이의 신청, 매각 불허, 취소 신청 등에 대한 소송을 해야 하는 경우가 발생한다.

 

2. 경매로 인한 법정지상권 발생.

 - 동일한 토지와 건물의 소유자가 어떤 사유로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 달라진 경우에 건물의 소유자는 지상권등기 없어도 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖게 되는 것.

 지상권이 설정 될 경우(건물주 우위) 에는 다음 방법을 사용할 수 있다.

 - 땅 사용에 대한 지료를 받는다. 지료는 토지 가격의 5 ~ 7% 정도. 
 - 법정 지상권자 (건물 소유자) 에게 토지 매수를 청구한다.
 - 건물 소유자에게 건물 매도를 유도한다. 

 지상권이 성립되지 않는 경우(토지주 우위)는

 - 건물의 철거를 요구.
 - 건물 소유주에게 비싼 가격으로 토지 매수 청구 한다.
 - 건물 철거를 요구하고 이에 응하지 않으면, 미철거로 인한 손해 배상을 이유로 건물을 압류하고 강제 경매에 붙인다. 건물 부분만에는 아무도 입찰하지 않을 것임으로 싼 가격에 본인이 낙찰 받는다. 

법정 지상권이 발생시 자금이 묶이거나, 계획대로 토지를 사용할 수 없으므로 입찰시 지상권 설정 여부를 확인하여 주의 해야 한다. 

 
3. 경락자에게 인수되는 부담.

 - 경매를 통해 말소되는 권리는 저당권(근), 압류(가), 담보가등기, 강제경매개시 결정등기 이렇게 4가지가 있다. 예외적으로 전세권 등기도 있으나 일정 조건이 충족되어야 하는 경우이다. 

 - 등기부 등본상에 말소 기준권리가 있다면 그것보다 선순위는 낙찰자가 우선 하여야 하며, 후순위는 경매로 인해 말소되는 권리이다. 이런 말소권리가 여러개 존재할 경우 제일 먼저 설정한 권리가 말소기준 권리가 된다. 

 예1) 2010. 1. 10 - 세입자 전입, 대항력 획득.  
        2010. 5. 20 - 근저당 설정. (말소 기준 권리)
        2010. 6. 30 - 근저당 설정. (소멸)
        2010. 10. 1 - 경매 개시
        -> 경매로 인해 말소되는 권리는 근저당 권리이므로 선순위 세입자는 그대로 인수 해야 함.
          보증금을 주지 않으면 나갈 필요 없음.  

 예2) 2010. 1. 10 - 근저당 설정 (말소기준 권리)
        2010. 5. 20 - 세입자 전입. 대항력 획득. (소멸)
        2010. 6. 30 - 근저당 설정 (소멸)
        2010. 10. 1 - 경매 개시
        -> 경매로 말소되는 권리는 첫번째 근저당 권리. 즉 후순위 임차인은 경매로 인해 권리가 말소됨. 
          즉, 낙찰가로 근저당을 다 갚고 남는돈이 없다면 보증금을 뜯기고 퇴거해야 함.


4. 공유지 소유자 우선 매수권.
 
 - 공유지분 경매에서 다른 지분 소유자에게 입찰일에 최고가 입찰자가 써낸 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 부여하는 것. 필지를 2인이 공유하다가, 한 사람의 지분이 강제 경매가 실행될 경우, 다른 지분 공유자는 매각기일까지 우선 매수를 신청 할 수 있다. 즉, 공유지분일 경우에는 경매되지 않는 공유지분 소유자가 우선 매수권을 행사하지 않는다는 보장이 없는 한 경매에 참하지 않는 것이 시간, 비용 측면에서 유리. 


* 적당한 경매 입찰 가격은 어느 정도로 해야 하는가?

 - 부동산 경매의 장점은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 것이다. 적정한 구입 가격은 어느정도 일까? 경매를 통해 부동산을 구입할 때에는 경매에 소요되는 비용과, 인수되는 권리의 치유 비용을 고려하여 입찰에 응해야 한다. 

  만약 시세 1억원짜리 물건이 경매에 나왔을 경우, 경매에 소요되는 비용이 500만원, 인수되는 권리 치유 비용이 4,000만원 이라 가정할 때, 5,500만원에 구입해야 시세 1억원을 주고 구입하는 것과 동일하므로, 더 낮은 가격에 입찰을 해야 한다. 


* 경매를 통해 매입한 부동산의 유효 매각 가격 결정 방법은?

 - 유효 매각가격 = 실제 매각 가격 - 경락에 소요되는 제세 공과금 - 인수되는 권리의 치유 비용 - 인도, 명도 비용 - 경락 후 매각 시점까지의 투자액에 대한 이자 - 경매참여 과정에서의 권리 분석 비용 등 소요 비용 - 경매 참여자의 적정 경매 수익을 뺀 나머지 금액 이하로 결정 해야 한다.