부동산 자금 출처 조사와 증여세

1. 부동산 자금 출처 조사란?

  자금출처조사란 부동산을 취득한 경우 그 취득에 사용된 돈의 출처를 확인하는 조사를 말하며, 조사결과 자금출처가 명확하지 않으면 타인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다. 

  직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 한다. 다만, 소득에 대하여 명백한 증명이 어려운 경우나 연령, 직업 등을 감안하여 사회 통념상 스스로 당해 재산을 취득할 능력이 있다고 인정되는 때에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

 

2. 자금 출처 면제 한도.

  자금 출처는 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 다음의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있다. 

   이 때 자금출처는 단순히 증여받은 자의 재산이나 소득으로 소명해서는 안 되며 실질적으로 부동산 취득자금을 어떻게 마련했는지를 소명해야 한다. 자금출처에는 금융권 대출, 타인으로부터의 차입금 및 전세보증금을 포함한다. 그러므로 소득이 없는 미성년자나 부녀가자 부동산을 취득하게 되는 경우 자금출처조사에 대비해 부동산 취득자금에 대한 출처와 관련된 증빙을 미리 준비해 둘 필요가 있다.

또한 취득 자산의 20% 또는 2억중 적은 금액에 대하여는 자산 출처를 증빙하지 않아도 된다. (3억원의 집을 구입시 80%에 대항하는 2억 4천에 대한 자금 출처 증빙만 하면 된다.)


3. 자금 출처로 인정되는 항목

특히 개인 간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침 할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.
 

4.  사례.

  1) 20대 후반 직장인, 1억 1천 만원의 아파트 구입시 자금 출처 증명

  - 30세 미만으로 10년 내에 취득한 주택의 취득가액이 5천 만원에 미달 또는 총핵 한도가 8천 만원에 미달하는 경우에는 자금 출처 조사를 하지 않는다. 하지만, 이 경우 8천 만원을 넘는 1억 1천 만원의 주택이기 때문에 자금출처 조사 대상이 될 수있다. 이때, 주택 가격의 80%인 8천 8백 만원의 자금 출처에 대한 증빙이 필요하다. 
 
 - 직계 비속의 경우 3천 만원(10년) 까지 세금 없이 증여 받을 수 있기 때문에 주택 구입 전 관할 세무서에 3천 만원에 대한 증여세 신고가 되어 있다면 이또한 취득 자금으로 인정 받을 수 있어 나머지 5천 8백 만원에 대한 입증만 하면 된다. 

- 총 근로 소득(근로소득 - 원천징수 세액)이 5천 8백 만원이 넘는다면 모두 매입 자금으로 인정 받아 증여세를 내지 않아도 된다.  

 2) 30대 외벌이 부부, 4억 7천만원 아파트 구입, 전세금 1억 5천, 대출 1억. 부부 공동 명의

 - 30대 세대주의 경우 2억 5천까지 자금 출저 조사가 면제 되나 이 경우는 해당되지 않음.
 - 4억 7천에 대한 80% 인 3억 7천6백에 대한 출처 입증 필요.
 - 전세금 1억 5천, 대출금 1억은 부채로 인정되어 차액 1억 2천 6백에 대한 자금 출처 입증 필요.
 - 총 근로소득 (근로소득 - 원천 징수 세액)이 1억 2천 6백 만워ㅝㄴ이 넘는다면 매입 자금으로 인정. 증여세 없음.
 - 배우자간 증여 공제가 6억원 인정 되기 때문에 2억 3500 만원 지분에 대한 증여세 없음.