부동산 경매 배당금 수령 사례 분석

사례 1.   - 감정가 1억원의 주택  - 세입자는 전세 7천. 대항력 획득.  - 집주인의 채무 5천을 받기 위해 채권자의 가압류에 인한 주택 경매 처분  - 경매에서 8천에 낙찰.

배당금 수령은 어떻게?

가정 - 경매에 들어간 비용을 먼저 제외 하고 배당 됨 여기서는 경매에 들어간 비용 무시. 

1) 세입자가 배당 신청시

  (1) 세입자가 대항력 획득 하고, 확정일자 획득 한 경우.
   - 첫번째로 대항력에 따른 소액 임차인이 최우선 변제이고,
    두번째가 확정일자에 따른 우선 변제이다.
   - 이 경우, 대항력과 확정일자를 가압류 전에 받았다면 우선 순위가 됨.
   - 세임자 7천만원 배당, 채권자 1천만원 배당.
   - 채권자는 나머지 4천에 대하여 다른 재산, 소득을 강제 집행할 수 있다.

   (2) 세입자가 대항력 획득, 확정일자 없는 경우
    - 확정일자가 없는 경우, 우선 변제권이 없어 채권자가 우선 순위가 되어 먼저 배당을 받고,
     나머지를 임차인이 배당 받음.
    -  만약 소액 임차인에 해당되면 최우선 변제가 가능하다.
    - 즉, 채권자는 7천만원 배당 받고, 세입자는 1천만원 배당을 받게 된다.
    - 하지만 인수자가 소멸되는 권리인 가압류 이전에 권리인 임차 보증금에 대하여,
     남은 권리 4천 만원을 인수하게 된다.
    - 즉, 낙찰자는 이 건물을 1.2억에 인수하는 결과이다. 더 싸게 입찰 했어야 한다.

 2) 배당을 신청하지 않으면? 
    - 낙찰금 8천 중, 채권자가 5천을 받게 되고, 임차인의 보증금 7천만원과 남은 계약 기간도
     인수하게 된다.
    - 낙찰금 8천 - 배당금 5천  = 3천 만원은 소유자에게 배당

사례 2. -  감정가 1억원 주택. -  세입자 전세 7천. 대항력, 확정일자 - 저당권 3천 - 경매 낙찰 6천

배당금 수령은?
 
 - 세입자는 경매 낙찰금 전액을 배당.( 경매 비용 제외). 배당을 받고 모자라는 금액은 임대인의 다른 재산에 대하여 압류 조치 후 강제 집행하여 받을 수 있음.

 -  이 경우, 저당권자는 아무것도 받을 수 없게 된다. 따라서 이는 무 잉여 원칙에 따라 경매가 취소 될 수 있다.