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부동산 알아보기

[세금이야기] 소유한지 오래된 부동산 팔 때 취득액 모르면 기준시가로 계산 - 매일경제 세법에서는 특수관계자 간 거래 등에 있어서 시가를 중요시하고 있으며 시가를 모를 때에는 기준시가를 시가로 보고 있다. 또한 양도소득세 부담 크기를 좌우하는 매매차익은 실제로 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 취득세 등을 공제해 계산한다. 하지만 실제로 매매한 가격, 특히 취득가액을 모르면 기준시가에 의해 계산하도록 되어 있다. 취득가액을 모른다 해서 살 당시 기준시가를 곧 취득가액으로 보는 것은 아니며 양도가액에다 취득 시점부터 양도 시점까지 기준시가 역상승률(살 때 기준시가/팔 때 기준시가)을 적용한 금액을 취득가액으로 본다. 부동산 기준시가는 그 종류에 따라 다음과 같이 세분된 용어를 사용하고 있다. 첫째, 주택과 그 부속토지 기준시가는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말한다. 공동 주택가.. 더보기
`일석이조` 상가주택 끌리네 - 매일 경제 대기업 부장으로 퇴직한 김진호 씨(가명ㆍ52)는 최근 다니던 회사 근처인 화성 동탄신도시에 상가주택을 지었다. 노후를 보내기에 서울보다는 동탄의 널찍한 거주환경이 마음에 들었기 때문이다. 서울과도 멀지 않은 거리여서 퇴직한 예전 직장동료와 친구들을 만나기에도 어려움이 없었다. 김씨는 가지고 있는 6억원짜리 아파트를 판 돈에 퇴직금 2억원, 은행 대출 2억원을 받아 자금을 마련했다. 화성 동탄신도시 심장부에 위치한 센트럴파크 주변 반송동 단독택지는 3.3㎡당 800만원 선을 호가한다. 가장 표준 형태인 대지 231㎡, 건축 바닥 면적 132㎡ 3층짜리 점포형 주택을 짓게 된다면 토지비는 6억원, 건축비는 4억원 정도 들어간다. 물론 건축비는 3.3㎡당 350만~600만원으로 천차만별이다.전문업체가 아예 전.. 더보기
부동산 경매 배당금 수령 사례 분석 사례 1. - 감정가 1억원의 주택 - 세입자는 전세 7천. 대항력 획득. - 집주인의 채무 5천을 받기 위해 채권자의 가압류에 인한 주택 경매 처분 - 경매에서 8천에 낙찰. 배당금 수령은 어떻게? 가정 - 경매에 들어간 비용을 먼저 제외 하고 배당 됨 여기서는 경매에 들어간 비용 무시. 1) 세입자가 배당 신청시 (1) 세입자가 대항력 획득 하고, 확정일자 획득 한 경우. - 첫번째로 대항력에 따른 소액 임차인이 최우선 변제이고, 두번째가 확정일자에 따른 우선 변제이다. - 이 경우, 대항력과 확정일자를 가압류 전에 받았다면 우선 순위가 됨. - 세임자 7천만원 배당, 채권자 1천만원 배당. - 채권자는 나머지 4천에 대하여 다른 재산, 소득을 강제 집행할 수 있다. (2) 세입자가 대항력 획득, 확.. 더보기
경매 배당의 순위 경매에 따른 배당금은 낙찰금에서 경매 집행에 들어간 경비를 제한 금액이 배당 제원이 된다. 배당금 총액 = 낙찰 대금 - (경매 집행 비용 + 해당 부동산 관리비 및 수리 수용) 배당금 순위. 1순위 - 강제 집행 비용 (인지대, 감정 평가비, 신문 광고비, 집달관 현황 조시 비용 등) 제 3 취득자의 비용상환 청구권 (수선비, 유익비) 2순위 - 주택 임대차 보호법상 소액 보증금 중 일정 범위 상가건물 임대차 보호법상 소액 보즘금 중 일정 범위 근로기준법에서 정한 최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 재배 보상금 3순위 - 당해세 및 가산금으로 국세 및 지방세 중 경매에 대하여 부과된 국세와 가산금 및 지방세와 가산금 4순위 - 당해세를 제외한 국세 및 지방세로 우선 변제권을 갖춘 채권(저당권,.. 더보기
부동산 경매시, 자주 발생하는 사고 부동산 경매는 관계 권리상호간의 복잡한 문제와 기타 복잡한 경매제도로 인하여 다양한 함정이 도사리고 있다. 경매 제도에서 자주 일어나는 사고와 유의점을 알아보자. 1. 대위 변제의 함정. - 채무자의 빚을 제 3자가 대신 변재하여 해당 채무자의 순위를 말소 시키는 행위를 말한다. 특히 1순위 근저당권 설정 금액이 소액이고, 2순위 임차권 금액이 크다면 이런 일이 흔히 발생하곤 한다. 대위변제를 함으로서 선순위 권리가 소멸되어 순위 상승 효과를 가져오기 때문에 대위 변제를 하는 경우가 생긴다. 낙찰을 받았는데 대위 변제에 따른 선순위 세임자가 있다면, 대위 변제 시기에 따라 낙찰 이의 신청, 매각 불허, 취소 신청 등에 대한 소송을 해야 하는 경우가 발생한다. 2. 경매로 인한 법정지상권 발생. - 동일한.. 더보기
부동산 경매 당일 진행 절차 부동산 경매 당일 진행되는 절차에 대하여 알아보자. 1. 기일입찰 진행과정 (경매입찰 당일 절차) - 입찰 참가: 입찰사건 목록 확인 (빨간색으로 취하, 변경, 연기 등이 기재되어 있다.) - 최종 확인: 변경된 권리관계 확인 (등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사 보고서, 감정평가서등 열람) - 교부: 입찰표, 입찰보증금 봉토, 입찰대 봉투 - 기재: 기재대에서 입찰표, 봉투기재, 입찰대 봉투를 기재 - 봉합: 입찰대봉투에 입찰표와 보증금 봉투를 넣고 봉함(보증금은 통상 최저 매각 가격에 10%) - 투함: 일련번호를 부여받은 후 수취증을 떼고 입찰봉투만 투함 (입찰은 취소, 변경 또는 교환 불가능) - 기일 마감: 입찰 마감 시각(통상 1시간)과 개찰 시각은 사전에 고지한다. - 개찰: 최고가 매수 .. 더보기
부동산 경매 부동산 법원 경매란? - 채권자가 채무자에게 지급 받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 부동산 경매를 실시한다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각훈 후 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것. - 부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 한다. 임의경매와 강제 경매 - 강제 경매: 강제 경매는 채권자가 채무자를 상대로 법원에 민사소송을 제기하여 '채권자는 재무자로 부터 받을 돈이 있음'을을 증명하는 판결문을 가지고 채무자의 부동산 경매를 신청하는 것. - 임의 경매: 채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자의 부동산에 담보권을 설정하.. 더보기
부동산 등기부등본 보는법 부동산과 관련된 계약을 하고자 할 때 최우선적으로 등기부 등본을 봐야 한다. 왜 등기부 등본을 보라고 할 까? 부동산 등기부 등본을 보면 집 주인이라고 하는 사람이 진짜 집 주인인지, 산 집을 나중에 다른 사람에게 뺏길 수 있는 사항들을 미리 확인 할 수 있다. 등기부등본은 토지등기부와 건물등기부가 있으며 표제부, 갑구, 을구 세가지로 구성되어 있다. 1. 표제부 - 대상물의 표시에 관한 사항으로 토지는 소재, 지번, 지목, 면적이 건물은 소재, 지번, 종류, 구조, 면적을 기재한다. 1) 접수: 등기 접수일 2) 소재지번: 토지의 정확한 주소 3) 건물 내역: 사려는 건물의 면적 4) 등기원인 및 기타 사항: 긍기를 하게 된 이유를 기록 토지의 경우 '지목'이라는 항목이 있으며 이는 토지의 용도를 설명.. 더보기
부동산 가압류, 가처분 등기 가압류 등기란? - 보통 빌려준 돈을 받기 위해 채무자 소유의 부동산을 경매에 넘기려는 사람이, 본격적인 경매 절차를 밟기 전까지 부동산 소유자가 마음대로 자산을 팔지 못하게 하기 위하여, 법원의 판결을 받아서 시행하는 등기이다. 가압류 대상으로는 월급, 은행에 저축한 돈, 부동산 등이 모두 가압류의 대상이 된다. 가압류의 경우는 신청자의 주장을 100% 믿기 어렵기 때문에 신청자의 주장이 법원에 의해 받아들여 질경우에만 가압류 결정이 내려진다. 가압류 등기 사항의 확인 필요성 - 가압류 등기가 되어 있는 주택 구입, 전세에 들어간 경우 가압류권자가 경매를 신청해 주택이 매매될 경우, 아무런 보상도 받지 못하고 집을 비워 줘야 함. - 경매 대금가운데 기존 채권자들이 받고 남은 경우에는 매매대금, 전세금.. 더보기
부동산 소유권과 권리 관계 1. 부동산 가등기란? - 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 장래 그 요건이 완비된 이후 하여야 할 본 등기의 순위를 보전하기 위하여 미라 하게 되는 등기를 말한다. 이런 가 등기는 매수한 부동산의 이중매매 혹은 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권이전에 대한 방해를 사전에 막아 원할하게 부동산의 소유권 이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도이다. 가등기는 그 자체만으로는 아무런 법률적 효력이 없으며 가등기에 의해 본등기를 하는 때에는 그 본래의 효력이 발생하게 된다. 2. 가등기의 활용 - 주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구 등기를 해 놓고 .. 더보기

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