오피스텔 `주거용 vs 업무용` 稅테크 승자는? - 매일경제

서울 방배동 105㎡ 아파트에 거주하는 김성현 씨(50). 가진 재산이라고는 집 한 채밖에 없다 보니 은퇴 이후를 생각해 이참에 여윳돈으로 수익형 부동산에 투자할 생각이다.때마침 소개받은 역삼동 소재 전용면적 59㎡ 오피스텔을 사들여 임대사업을 시작하기로 했다.
 
 

사무실용이나 주거용 모두 보증금 5000만원에 월세 100만원을 받을 수 있다. 매달 거둬들일 월세를 생각하니 벌써부터 뿌듯하지만 각종 세금 부담이 마음에 걸린다. 특히 업무용 사무실로 임대(일반과세자)할지 주거용으로 월세를 받는 주택 임대사업자(면세사업자)가 될지 고민이 많다.
 
 

지금까지 오피스텔은 주거용으로 사용하면 양도세 부과 시 주택으로 포함돼 다주택자 중과세의 '족쇄'를 차야 했다. 대다수 오피스텔 투자자들이 실제로는 주거용으로 임대를 내주면서도 사무실로 등록해왔던 것도 그 때문이다.심지어 주거용으로 사용하더라도 전입신고를 하지 않는 조건을 계약서에 못박았을 정도다.

하지만 현재 유예돼 있는 다주택자 중과세 조치가 영구 폐지될 것으로 예상되기 때문에 더 이상 '양도세 폭탄'을 피하기 위해 업무용으로 편법 신고하는 일은 무의미해졌다.주거용 임대사업자로 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 감면 혜택을 챙길지 업무용 사무실로 임대해 부가세 환급이라는 '목돈'을 챙길지 선택만 하면 된다. 


김씨가 주거용이나 업무용으로 임대했을 경우를 가정해 취득 시 세부담과 보유 및 매각 시 세부담을 각각 비교해보자.

이번에 사들일 역삼동 오피스텔 가격은 2억7000만원. 업무용으로 사면 취득세(4.6%) 1242만원을 일단 내야 한다. 반면 주거용 오피스텔로 임대할 때 신규 분양받은 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세가 면제된다.
 
 

상가나 오피스텔과 같은 업무용 건물은 부가세 부담이 추가된다.현재 오피스텔 등 비주거용 부동산은 건물과 토지를 분리해 과세한다. 역삼동 오피스텔의 건물가액 1억2000만원의 10%인 1200만원을 부가세로 내야 한다. 다만 업무용일 경우 사업자 등록 후 납부한 부가세 1000만원을 고스란히 환급받을 수 있다. 주의해야 할 건 임대사업을 접거나 주거용으로 갈아탈 경우에는 다시 반납해야 한다는 것. 주거용으로 임대하면 부가세가 환급되지 않는다. 다만 부가세 1000만원이 취득가에 포함돼 계산된다. 결국 오피스텔을 2억8200만원에 취득하게 되는 것으로 향후 양도세를 낼 때 매매차익이 줄어 결과적으로 조금이나마 양도세 부담을 줄일 수 있는 효과는 있다.
 
 

이제 김씨는 업무용이든 주거용이든 오피스텔 임대사업자가 됐다. 오피스텔 보유 기간에는 재산세, 종부세 등 보유세를 내야 한다. 우선 업무용이라면 토지와 건물에 대해 재산세를 따로 내야 한다. 토지의 재산세 과세표준은 기준시가 1억원의 70%인 7000만원이다. 여기에 재산세율 0.2%, 지방교육세(재산세의 20%), 재산세과세특례분(과세표준의 0.14%)까지 계산하면 재산세는 27만3000원이다. 건물의 재산세 과세표준은 기준시가 8400만원의 70%인 5880만원이다. 같은 방식으로 재산세는 25만8720원이다.
 
 

종부세는 토지의 경우 기준금액 80억원에 미달하기 때문에 과세되지 않고 건물은 과세 대상이 아니다.
월세 소득에 대한 부가가치세는 138만5000원이다.반면 주거용이라면 과세표준이 기준시가 1억8400만원의 60%인 1억1040만원이다. 재산세율(0.15%) 등을 계산한 재산세는 50% 감면 혜택을 받아 15만8640원이다. 주택 규모에 따라 재산세는 전용면적 40㎡ 이하면 100%, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면되기 때문이다. 종부세는 주택 임대사업자이기 때문에 면제된다.
 
 

월세 소득에 대한 부가가치세 역시 면제된다. 종합소득세 역시 주거용이 유리하다. 업무용은 보증금도 월세로 환산해 과세하지만 주택은 월세 수입만 과세 대상이다. 단 전용면적 85㎡ 이하인 경우에만 해당된다. 따라서 업무용의 종합소득세는 35만460원, 주거용은 27만7200원이다.
 
 

이제 매각 단계다.
5년 뒤 업무용 사무실을 3억2400만원에 매각한다고 하면 장기보유특별공제(15%)를 적용받고 기본공제 250만원을 뺀 뒤 양도세율(15%)을 누진제로 적용하면 지방소득세까지 포함한 최종 납부세액은 423만1095원이다. 같은 방식으로 주거용을 매각할 때 양도세는 429만원이다. 이처럼 오피스텔 취득부터 매각까지 모든 세금부담을 감안하면 업무용 사무실은 1891만8275원이고, 주거용 주택은 1672만5840원이다.
 
 

주거용이 200만원 정도의 세금을 줄일 수 있다. 원종훈 국민은행 WM사업부 세무사는 "취득ㆍ보유 과정에서는 세금 혜택이 많은 주거용이 유리하다"며 "매각 단계에서는 그동안 업무용이 유리했지만 다주택자에 대한 페널티가 완화되면서 이제 주거용과 유불리를 따지기 어렵게 됐다"고 설명했다.