부동산 소유권과 권리 관계

1. 부동산 가등기란?

 - 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 장래 그 요건이 완비된 이후 하여야 할 본 등기의 순위를 보전하기 위하여 미라 하게 되는 등기를 말한다.
  이런 가 등기는 매수한 부동산의 이중매매 혹은 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권이전에 대한 방해를 사전에 막아 원할하게 부동산의 소유권 이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도이다. 가등기는 그 자체만으로는 아무런 법률적 효력이 없으며 가등기에 의해 본등기를 하는 때에는 그 본래의 효력이 발생하게 된다. 


2. 가등기의 활용

 -  주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구 등기를 해 놓고 나중에 소유권을 넘겨받으면, 가등기한 날짜에 소유권을 넘겨 받은 효력이 발생.

 - 가등기를 한 날짜와 소유권이전등기를 한 날짜, 즉, 본등기 날짜 사이에 다른 사람에게 소유권이 이전되었거나 저당권 등이 설정되었더라도, 가등기를 한 사람이 소유권 이전등기를 하게 되면 이들 권리는 모두 말소된다.  

 - 가등기제도는 소유권이전 뿐만 아니라 전세권이나 지상권 설정 등에 활용

 - 대체로 부동산을 매매하는 경우와 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우

 - 거래금액이 커서 6개월 이상의 긴 기간이 소요되는 경우. 매수자가 만약에 있을 수 있는 거래 사고로 부터 계약금과 중도금을 보호받고자 할 때, 계약과 동시에 소유권이전충구권 가등기를 하면 된다.

 - 주택을 매도시 양도세 비과세를 받고자 하는 경우. 일정기간 동안 가등기를 해 놓고, 비과세 기간이 지나면 소유권 이전 등기를 한다.

 - 아파트와 같이 입주 후 전매금지기간 동안 매도하지 못하는 경우. 잔금지급과 동시에 가등기를 해 놓고 전매금지 기간이 경과한 후 본등기를 한다.

 - 보통 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 저당권설정을 하는 사례가 대부분이나, 설점 금액이 클 경우 과다한 등기비용을 회피하기 위하여 가등기를 하고, 만약 돈을 갚지 못하면 소유권을 넘겨받거나 부동산을 매각해 정산하는 경우가 있다.

 이와 같이 효력이 강력한데도 불구하고 등기세가 매우 저렴하여 실무에서 남용되는 경향이 있음.



3. 가능기의 한계

  - 가능기를 한 후에 본등기가 없는 한 가등기 자체로서는 아무런 효력이 없으며 법적으로도 전혀 강제할 수 있는 부분이 없다. 따라서 등기의무자인 본등기 명의인은 여전히 그 부동산을 처분할 권리가 있다.  

 

 4. 가등기에 대한 대처.

 - 가등기의 목적이 소유권 이전 청구권 보전인지, 담보 목적인지 파악하는 것이 필요하다.  

- 가등기가 소유권이전청구보전 가등기인 경우에는 후일 본등기가 되면 소유권을 상실할 염려가 있다. 따라서 가등기가 되어 있는 부동산의 거래가 필요하다면 가등기를 말소한 후에 거래예약을 체결하는 것이 안전한 방법이다. 

-  담보 목적의 가등기인 경우 이를 근저당과 같이 취급하도록 하는 것이 바람직 하다.