분양권 매매는 어떻게 할까? 주의 점은?

분양권 매매에 앞서서 그 분양권 명의 변경에 문제가 없는지, 대출 관계는 어떻게 되는지, 가압류 등 채권관계는 이상이 없는지에 대하여 건설회사나 조합에 확인을 해보고 계약을 하는 것이 중요하다. 또한 중도금 선납, 미납 여부와 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지 확인하고, 발코니 확장 여부와 옵션 등도 꼼꼼히 계산해 봐야 한다.

계약시에는 분양계약서를 토대로 부동산거래 신고서에 금액을 작성하되 미납 분양대금은 잔금에 포함시키고, ‘기타’란 에는 미납 대금을 포함한 승계 내용을 써야 한다. 

 
 분양권 매매 절차
 

1. 매매계약
    매수자와 매도자는 직거래나, 중계업소를 통해 계약을 체결한다.

2. 매수 매도 검인
   양도인이 시군구 지적과에 가서 검인을 받아야 된다. (신분증, 분양 계약서, 매매계약서 3통)

3. 은행 대출 승인 절차
대출 승계여부를 결정하여 승계를 한다면 매수인, 매도인이 같이 은행에방문 하여 대출 받은 금융기관으로 가 중도금 대출 채무 승계 신청, 각서, 확약서를 작성한다. (매도인- 분양계약서, 검인 계약서, 대출 통장, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본 1통, 신분증 / 매수인 – 인감증명서 1통, 인감도장, 주민등록 등본, 신분증)

4. 명의 변경
 건설 회사와 조합을 찾아가 명의 변경을 요청한다. 일반 분양 아파트는 건설회사, 조합 아파트는 건설회사와 조합 두 곳에 방문하여 명의 변경. (매도인 – 분양계약서, 검인 계약서, 분양대금납부 영수증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본 / 매수인 – 인감증명서, 인감도장, 주민등록 등본)

5. 잔금 납부

 

* 분양권 매매 검인: 명의 변경이 끝난 뒤 매수자는 해당 시군구 지적과에서 계약서에 검인 도장을 받는다. 검인 절차는 분양권의 명의변경과 매매 사실을 공인한다는 뜻이다

분양권 관련 세금: 분양권을 취득 시 세금을 내는 경우는 분양권을 팔 경우와 분양권을 가지고 입주하는 경우 두 가지로 나누어 진다.
 

1. 분양권 매매: 분양권 매매 시 양도소득세가 부가된다.

- 양도소득세: 양도차익 – 양도소득 기본 공제 (1년 250만원)

- 양도차익: 양도가액 – 취득가액 – 기타 경비 (부동산 비용 등으로 증빙 영수증을 모아 놓아야 함)

- 산출세액: 양도소득 x 세율 – 누진공제액.
 

분양권매매 세율
 

보유 기간	초과 (만원)	이하 (만원)	세율
2년 이상		1,000	9%
	1,000	4,000	18%
	4,000	8,000	27%
	8,000		36%
1년 ~ 2년			40%
1년 미만			50%

 
 

2. 분양권을 사는 경우: 분양권을 살 때내는 세금은 일반 분양일 경우 입주하는 경우에만 세금을 내지만, 조합원 분을 샀을 경우에는 입주와 관계없이 세금을 내야 한다. 
 

*특례대상 요건 

1. 취득 당시 가격이 9억원이하인 주택으로서 1주택이 되는 경우 (무주택자가 주택을 취득하는 경우)

2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택인 경우

*.신고납부 30일이내에 등기,등록하는 경우에는 등기, 등록시에 세액의 50%를 선납하고 나머지50%는 취득세 납부기한(취득 후 60일 이내)까지 납부할 수 있다.

2. 취득가액 산정방법

취득세 계산시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지않거나 신고한 금액이 시가 표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가 표준액으로 계산